Ciupka: Dobra spółdzielczość może pomóc rozwiązać problemy mieszkaniowe

Jedną z najważniejszych praw każdego człowieka jest prawo do mieszkania. Mieszkanie jest bowiem niezbędne, aby młodzi ludzie mogli się usamodzielnić, zakładać rodziny, rozwijać się społecznie i zawodowo. Dużą rolę odgrywają tutaj, czy też powinny odgrywać spółdzielnie mieszkaniowe.

Jest ono na tyle istotne, że zostało zagwarantowane w naszej Konstytucji, która mówi: Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania” (art. 75 ust. 1 Konstytucji RP).

Niestety lokali mieszkalnych brakuje, a ceny szybują w górę. Przeciętna cena metra kwadratowego sięga w tym czasie przeciętnie 16 000 zł. Deweloperzy na rynku warszawskim oferują często mieszkania w cenie przekraczającej próg 20 000 zł za metr kwadratowy! Jak to odnieść do zarobków młodego człowieka, który po studiach może liczyć przeciętnie na 4-5 tys. zł pensji „na rękę”?

Przy obecnych cenach nieruchomości, gdy cena dwupokojowego mieszkania sięga już miliona złotych, taka pensja nie wystarczy na spłatę rat kredytu mieszkaniowego. Także w sytuacji, gdy kredyt taki przyznawany jest na preferencyjnych warunkach, a rządowe programy wsparcia podbijają ceny mieszkań.

W ostatnich latach na rynku nieruchomości zauważyć można zmiany, które dodatkowo ograniczają dostępność mieszkań. To na przykład kupowanie lokali przez osoby zamożne lub wyspecjalizowane firmy w celach czysto spekulacyjnych, stały i znaczący przyrost liczby mieszkańców dużych ośrodków, budowa mieszkań pod najem krótkoterminowy czy deficyt gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

Co więc może zrobić osoba, która potrzebuje dachu nad głową?

Jeżeli posiada wystarczająco wysokie zarobki lub może liczyć na pomoc bliskich, może oczywiście zakupić mieszkanie od dewelopera. Deweloperzy zarabiają przede wszystkim na sprzedaży lokali. Ich zyskiem jest różnica między kosztami inwestycji a uzyskaną od nabywcy ceną. W Polsce nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń – reguluje to wyłącznie rynek.

Według danych GUS 62 procent mieszkań oddanych do użytkowania w 2023 roku stanowiły mieszkania wybudowane przez deweloperów, a budownictwo spółdzielcze, komunalne czy społeczno-czynszowe stanowiło mniej niż 2 procent w całej produkcji.

Oferta budownictwa społecznego jak TBSy i SIMy czy mieszkań komunalnych obwarowane są szeregiem ograniczeń, zatem grono odbiorców jest niewielkie. Z kolei wynajem mieszkania na wolnym rynku jest obecnie bardzo drogi, szczególnie w dużych ośrodkach jak m.st. Warszawa – nie daje poczucia bezpieczeństwa ani komfortu zamieszkiwania – przez ograniczenia i rygory narzucane przez wynajmującego.

Rola spółdzielni mieszkaniowych

W tej sytuacji szczególną rolę na rynku nieruchomości mieszkaniowych powinny spełniać spółdzielnie mieszkaniowe. Ich działanie z mocy prawa nie jest ukierunkowane na osiąganie zysków, lecz na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków. Niegdyś spółdzielnie mieszkaniowe budowały zdecydowaną większość osiedli, ale wraz z rozwojem wolnego rynku, bitwę o serca klientów zaczęły przegrywać z deweloperami. Stanowią cień dawnych osiągnięć, mimo iż eksperci dowodzą, że budowanie spółdzielcze niemal nie ma wad (cyt. za Domiporta, 11.08.2021).

Ceny nieruchomości oferowanych przez spółdzielnie mogą być niższe niż w przypadku inwestycji deweloperskich – o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. Dzięki temu ich dostępność jest większa. Spółdzielnie posiadają też w dyspozycji atrakcyjne grunty w granicach miasta, na których mogą powstawać nowe inwestycje, gdzie rozwinięta jest cała infrastruktura. Przy czym grunty te należą lub są użytkowane od dawna przez spółdzielnie.

Ponadto dysponują one często ogromnym doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami. Mogą również budować mieszkania pod wynajem (tzw. lokatorskie) – co umożliwia zaspokajanie potrzeb osób, których nie stać na zakup nawet trochę tańszej nieruchomości. Co więcej, inwestycje spółdzielni, w przeciwieństwie do inwestycji deweloperów, mogą być wspierane przez państwo.

Dawniej spółdzielnie mieszkaniowe były głównie zrzeszeniami, które umożliwiały ich członkom wspólnym wysiłkiem budować i zarządzać mieszkaniami. Szczególnie w przypadku tak znaczących spółdzielni, jak Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa – stosowano najlepsze, europejskie rozwiązania w zakresie urbanistyki i funkcjonalnego zagospodarowania powierzchni mieszkalnej.

Na terenie WSM od 1928 istniał Dom Społeczny, mieszczący m.in. przedszkole, bursę dla młodych robotników oraz gdzie działało Stowarzyszenie Wzajemnej Pomocy Lokatorów WSM „Szklane Domy”. Celem tych działalności było zapewnienie spółdzielcom optymalnych warunków wypoczynku, ochrony zdrowia, dostępu do kultury i opieki dla dzieci i młodzieży.

W lipcu 1925 spółdzielnia liczyła 61 osób, a już w 1938 w zasobach spółdzielni znajdowało się 24 budynki, które zamieszkiwało 5396 osób. Szybki rozwój spółdzielni nastąpił po 1956, WSM wybudowała 16% ogólnej liczby mieszkań w Warszawie. W 1960 wskaźnik ten wzrósł do 30%. Regres budownictwa spółdzielczego po 2008 r. spowodowany był m.in. likwidacją Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Miarą tego regresu jest spadek liczby ukończonych lokali spółdzielczych o 75% (2008 r. – 8647, 2019 r. – 2167). Obecnie Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa ma ponad 27 tys. lokali w blisko 412 budynkach mieszkalnych. Zamieszkuje w nich ponad 100 tys. osób.

Od początku lat 90. aktywność inwestycyjna spółdzielni systematycznie maleje

Przepisy dopuszczają współpracę między spółdzielniami i deweloperami. Partnerstwo to, nazywane jest eufemistycznie przez władze spółdzielni „systemem deweloperskim”. Spółdzielnia udostępnia grunty ze swoich zasobów, na których inwestycję prowadzi deweloper. Mieszkania oferowane są na normalnych, rynkowych zasadach, za rynkową cenę. Deweloper dzieli się zyskiem z inwestycji ze spółdzielnią.

Często cena mieszkania uwzględnia już dolę spółdzielni i jest ona wyższa nawet od konkurencyjnych inwestycji na danym terenie. Mieszkania są oferowane każdemu zainteresowanemu – również osobom niebędących członkami spółdzielni oraz osobom, które nabywają kolejne nieruchomości w celach wyłącznie inwestycyjnych. W tej sytuacji w praktyce spółdzielnia działa jak zwykły deweloper.

Tymczasem w statystykach GUS rysuje się drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej samych spółdzielni mieszkaniowych – od 4 644 rozpoczętych mieszkań spółdzielczych w 2010 roku do niespełna 300 w 2023 roku.

W przypadku realizacji inwestycji mieszkaniowych w systemie deweloperskim, zasoby spółdzielni, zgromadzone przez pokolenia, zostają bezpowrotnie stracone i przekazane nabywcom tych mieszkań. W takim przypadku spółdzielnie kierują się, analogicznie jak deweloperzy, chęcią zysku. Koszty płacą najczęściej młodzi ludzie – wyższe koszty nabycia metra kwadratowego mieszkania przekładają się na znacznie wyższe koszty kredytów, dłuższe obciążenie finansowe liczone w latach.

Skutki finansowe są jedynie preludium do kosztów społecznych w postaci „niewolnictwa finansowego”, utraty bezpieczeństwa socjalnego, zaburzenia relacji społecznych poprzez nadmierną eksploatację czasu i pracy ludzi, zwiększenia nacisku na pozyskiwanie środków finansowych przed opieką, kształceniem i kulturą.

Spółdzielnie odwracają się od idei, która przyświecała ich powstaniu i przedkładają krótkoterminowe profity w postaci udziału w zyskach dewelopera przed dobro mieszkańców, których miały wspierać. Zresztą zyski te często są w krótkim czasie konsumowane przez władze spółdzielni, jak ma to miejsce w przypadku zakończonej inwestycji Ceramiczna – 3 ha gruntów zostały bezpowrotnie utracone, a pieniądze za „udostępnienie” gruntu wynegocjowano przeszło 19 mln zł dla spółdzielni.

Zamiast dążyć do poprawy efektywności kosztowej, spółdzielnie wykorzystują przypływ dużych środków z inwestycji na pokrycie wcześniejszych długów. Premiują również członków zarządu, mimo podejmowania przez nich decyzji wbrew ideom i celom spółdzielczości mieszkaniowej. Cytując za Barbarą Różewską, Prezes WSM: „W ostatnich latach w pewnym sensie połączono spółdzielczość z deweloperką. Tak, jak wcześniej rzeczywiście konkurowaliśmy na rynku, tak teraz deweloperzy znaleźli partnerów w spółdzielniach mieszkaniowych, bo posiadają one grunty pod zabudowę”.

Dorobek ostatnich 100 lat spółdzielczości mieszkaniowej zostanie rozmieniony na drobne

I tak Zarząd WSM przyjął w kierunkach rozwoju na lata 2023-2028 strategię, w której zobowiązał się m.in. do kontynuowania i przygotowania nowych inwestycji na zasadach spółdzielczych. Jednak konsekwencją zachłyśnięcia się ideą łatwego i szybkiego zysku stał się fakt, że w przypadku jednej z 3 zaplanowanych inwestycji przy Lindego 10 zmienił plany. Doświadczenia zdobył na wcześniejszej inwestycji Ceramiczna – uprzednio, w 2015 r. WSM podjęła decyzję o przeznaczeniu pod zabudowę grunty na Białołęce, tj. 19 tys. 900 mkw., 346 mieszkań.

Tym razem (w sprawie Lindego 10) w obronie idei spółdzielczości stanęli sami jej członkowie, którzy na Walnym Zebraniu w czerwcu bieżącego roku nie wyrazili zgody na przeprowadzenie tej inwestycji w ramach programu deweloperskiego. Udało się przegłosować rekomendacje Zarządu, mimo tego, że ostatnim czasem kontrowersyjną praktyką po stronie spółdzielców jest angażowanie do ważnych głosowań „pełnomocników”. Osób, które nie są członkami spółdzielni, nie działają na jej rzecz i pojawiają się tłumnie na konkretne głosowania – często nie wiedząc nawet, czego one dotyczą.

Finałem Walnego Zebrania była obrona absolutorium przez Zarząd WSM. Dodajmy jednak, że Zarząd ledwo obronił się w głosowaniu. Pytanie, jak bardzo pomogli mu w tym „pełnomocnicy”? Uważam, że taka formuła udziału w Zebraniu Walnym musi zostać poważnie przemyślania.

Smutne to podsumowanie kolejnego roku kadencji Zarządu

Dla odrodzenia idei spółdzielczości jest jednak nadzieja. Z jednej strony jest to aktywizacja jej członków, także z młodszych pokoleń, którzy, jak było widać na ostatnim Walnym WSM, włączyli się we współdecydowanie o jej działalności. Widać to również w planach prac rządu. W przestrzeni publicznej pojawiają się bowiem zapowiedzi dotyczące aktywizacji budownictwa spółdzielczego.

Wszyscy oczekujemy rozwiązań systemowych, np. przywrócenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zmiany modelu spółdzielni mieszkaniowych – przywrócenia idei działania na rzecz ludzi i społeczności spółdzielców, zwiększenia udziału lokali lokatorskich w zasobie spółdzielczym, ograniczania kosztów poprzez wdrażanie nowoczesnych rozwiązań (np. energia solarna, pompy ciepła, termomodernizacja).

Przykłady innych państw, jak np. Austrii czy krajów skandynawskich mogą być pomocne w przeprowadzeniu polskich spółdzielni z długotrwałego regresu i zapaści, poprzez zmiany do nowych form funkcjonowania.

Nie czekając na zmiany systemowe, my, członkowie spółdzielni możemy, tak jak choćby stało się ostatnio, wywierać presję, aby spółdzielnie działały, wykorzystując już posiadane możliwości prawne. Na przykład spółdzielnie mogą obecnie korzystać z kredytów preferencyjnych SBC finansujących nawet 80 proc. inwestycji. To my możemy przypominać Zarządom tych spółdzielni o celach i misji ich działalności oraz o tym, że jednak spółdzielnia nie jest i nigdy nie powinna być deweloperem.

Nie możemy zapomnieć o naszych bogatych doświadczeniach, wspaniałej historii i wiedzy oraz bazując na zasobach, o które spółdzielcy walczą – aby spółdzielnie pozostały wspólnym dobrem i służyły lokalnym społecznościom i kolejnym pokoleniom naszych dzieci czy wnuków.

Podobne wiadomości